1. Les nouvelles obligations pour les copropriétés
Les copropriétés vont connaître plusieurs évolutions réglementaires dans les mois et années à venir, principalement orientées vers la transition énergétique, la digitalisation des démarches administratives et une meilleure gestion des parties communes. Voici les principales mesures à retenir :
a) Le Plan Pluriannuel de Travaux (PPT)
Depuis le 1er janvier 2023, les copropriétés de plus de 200 lots doivent établir un Plan Pluriannuel de Travaux (PPT). Ce dispositif sera progressivement étendu :
Dès janvier 2024 pour les copropriétés de 51 à 200 lots,
À partir de 2025 pour celles de moins de 50 lots.
Ce document vise à anticiper les travaux nécessaires sur une période de 10 ans et à assurer une meilleure gestion du bâti. Il doit être voté et inscrit à l'ordre du jour des assemblées générales.
b) Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) collectif
Obligatoire depuis janvier 2024 pour les copropriétés de plus de 200 lots, ce diagnostic devient une exigence incontournable pour toutes les copropriétés à partir de janvier 2025. Il permet d’évaluer la consommation énergétique du bâtiment et d’orienter les décisions vers des rénovations plus performantes.
c) L'interdiction progressive des passoires thermiques
Les copropriétés incluant des logements classés F et G devront s’adapter aux nouvelles interdictions de location qui entreront en vigueur :
Dès 2025 pour les logements classés G,
En 2028 pour ceux classés F,
En 2034 pour les logements classés E.
Cela impose aux copropriétaires bailleurs d’engager des travaux de rénovation énergétique sous peine de ne plus pouvoir louer leurs biens.
d) La numérisation des documents de copropriété
À compter de 2024, les syndics professionnels auront l’obligation de proposer une plateforme numérique permettant aux copropriétaires d’accéder à l’ensemble des documents relatifs à la gestion de la copropriété (procès-verbaux d’assemblée générale, budget prévisionnel, contrats d’entretien, etc.).
2. Les sanctions en cas de non-respect des nouvelles règles
Le non-respect de ces obligations entraîne plusieurs types de sanctions, financières et administratives.
a) Amendes et sanctions financières
Absence de Plan Pluriannuel de Travaux : une amende pouvant aller jusqu’à 15 000 € pour le syndic.
Non-réalisation du DPE collectif : pénalité financière pour la copropriété et impossibilité de bénéficier d’aides à la rénovation.
Location d’un logement classé F ou G après l’interdiction : amende pouvant atteindre 15 000 € et interdiction de louer tant que des travaux de mise aux normes ne sont pas réalisés.
b) Conséquences juridiques
Mise en responsabilité du syndic : en cas de négligence dans la gestion des obligations réglementaires, le syndic peut voir sa responsabilité engagée et être remplacé par un administrateur provisoire.
Annulation des assemblées générales : si les obligations légales ne sont pas respectées, certaines décisions prises en assemblée générale peuvent être contestées et annulées.
3. Comment anticiper ces changements ?
Les copropriétaires et syndics doivent dès maintenant :
Faire réaliser un audit énergétique pour anticiper les travaux nécessaires.
Inscrire à l’ordre du jour des assemblées générales les décisions liées au PPT et au DPE collectif.
Se tenir informés des évolutions législatives et adapter la gestion de la copropriété en conséquence.
Ces réformes s’inscrivent dans une volonté d’améliorer la gestion des copropriétés et d’accélérer la transition énergétique des bâtiments. Il est essentiel pour les copropriétaires de s’y conformer afin d’éviter des sanctions et de préserver la valeur de leur bien immobilier.
